Apeldoorn is groot, groen en zeer gevarieerd, en dat maakt de woningmarkt hier lastiger te vatten dan in een compacte stad. Een villa aan de bosrand en een portiekflat in een naoorlogse wijk staan in dezelfde gemeente, maar het zijn twee verschillende markten. Wie hier zoekt, moet dus eerst weten in welk deel hij zoekt.
De grote lijnen
De westkant, richting het bos, is het duurst. Denk aan Berg en Bos, de Sprengenweg en delen van Orden, met villa’s op ruime kavels. Daarna volgen De Parken bij het centrum en de dorpen met een bosligging. De naoorlogse wijken in het noorden en oosten zijn het betaalbaarst, met Zevenhuizen, Kerschoten en delen van Apeldoorn-Zuid. De Maten en Osseveld zitten daar qua prijs tussenin en zijn de klassieke gezinswijken.
Wat het aanbod bepaalt
- De bouwperiode, die het energielabel en de indeling grotendeels bepaalt.
- De ligging ten opzichte van bos, centrum en station.
- De kavelgrootte, die in deze gemeente enorm varieert.
- De bereikbaarheid met de auto en de afstand tot de snelweg.
- Of de woning een monument is of in een beschermd gebied ligt.
Wie er zoeken
Apeldoorn trekt kopers uit de eigen regio, maar ook mensen uit het westen van het land die ruimte en groen zoeken en die vanuit hier met de trein naar Amersfoort en Utrecht kunnen. Die combinatie houdt de vraag hoog, vooral in het segment van de eengezinswoning met tuin. In de dorpen speelt daarnaast dat het aanbod klein is, waardoor een woning die vrijkomt snel weg is.
Je voorbereiden als koper
Zorg dat je financiering rond is voordat je gaat bezichtigen, en weet wat je maximaal kunt en wilt betalen. Bepaal vooraf welke gebreken je accepteert en welke niet, want in de oudere delen van Apeldoorn is een isolatieslag eerder regel dan uitzondering. Een bouwkundige keuring is bij panden van voor de jaren zeventig geen luxe.
Bieden
Doe een bod dat past bij wat je hebt gezien en niet bij wat je vreest dat een ander doet. Kijk naar de voorwaarden, want een bod met een financieringsvoorbehoud is voor een verkoper minder aantrekkelijk dan een bod zonder, terwijl dat voorbehoud voor jou de belangrijkste bescherming is. Bespreek met je aankoopmakelaar wat gebruikelijk is in dit gebied, want dat verschilt per segment en per wijk.
Nieuwbouw
Er wordt in Apeldoorn op meerdere plekken gebouwd, van uitbreidingen in het noordoosten tot transformatie van oude bedrijfslocaties in en rond het centrum. Nieuwbouw betekent inschrijven, loten of wachten, en het betekent bouwen in fasen. Reken op langere doorlooptijden en op een periode waarin je omgeving nog een bouwterrein is. Daar staat een woning tegenover die energetisch bij de tijd is.
Verkopen
Wie verkoopt, doet er goed aan de woning eerst op orde te brengen op de punten waar kopers als eerste naar kijken, dus energielabel, staat van kozijnen en dak, en de tuin. Laat de vergunninghistorie kloppen, want een aanbouw zonder papieren levert bij de overdracht altijd gedoe op. En kies het moment, want het voorjaar is in deze gemeente traditioneel het drukst.
Verder kijken dan de prijs
Een woning in Apeldoorn koop je vooral om de omgeving. Kijk daarom naar de fietsroute naar het werk of de school, naar de afstand tot het bos, naar de parkeerdruk in de avond en naar wat er in de buurt gepland staat. Een huis dat op papier ideaal is in een straat die niet bij je past, blijft een verkeerde keuze.
De rol van de dorpen
Wat de Apeldoornse markt bijzonder maakt, is dat de gemeente zowel stadswijken als dorpen op de Veluwe omvat. In de kernen komt er per jaar maar een beperkt aantal woningen vrij, waardoor de prijzen daar meer worden bepaald door schaarste dan door het woningtype. Wie op een dorp mikt, moet geduld hebben en het aanbod nauwlettend volgen, want een woning die vrijkomt is vaak binnen een week weg.
