Ieder jaar valt er een aanslag op de mat met daarop een waarde voor je woning. Voor Apeldoorn wordt die vastgesteld door Tribuut, de belastingsamenwerking die dat voor een aantal gemeenten in de regio doet. Die waarde bepaalt meer dan alleen de gemeentelijke belastingen, dus het loont om te weten hoe hij tot stand komt.
Wie de waarde bepaalt
Tribuut voert namens de gemeenten Apeldoorn, Brummen, Epe, Lochem, Voorst en Zutphen de heffing van gemeentelijke belastingen uit en stelt ook de WOZ-waarden vast. De gemeenten bepalen zelf de tarieven, Tribuut doet de waardering en de inning. Vragen over de waarde van je woning stel je dus bij Tribuut en niet aan de balie van het stadhuis.
Waar de waarde op is gebaseerd
De WOZ-waarde is een inschatting van wat je woning op een vaste peildatum zou hebben opgebracht bij een normale verkoop, leeg en vrij van huur. Die peildatum ligt altijd een jaar voor het belastingjaar. Er wordt gerekend met verkoopcijfers van vergelijkbare woningen in dezelfde buurt, gecorrigeerd voor verschillen in oppervlakte, perceel, bouwjaar, onderhoud en ligging. Dat verklaart waarom een woning in Ugchelen anders wordt gewaardeerd dan een vergelijkbaar huis in De Maten.
Waar de waarde in doorwerkt
- De onroerendezaakbelasting die je als eigenaar betaalt.
- Het eigenwoningforfait in je aangifte inkomstenbelasting.
- De waterschapsbelasting voor de eigenaar.
- Bij verhuurde woningen het puntenstelsel en daarmee de maximale huur.
- Erfbelasting bij een woning die uit een nalatenschap komt.
Het taxatieverslag opvragen
Bij je aanslag hoort een taxatieverslag dat je online kunt inzien. Daarin staat welke woningen als vergelijking zijn gebruikt, wat die hebben opgebracht en welke kenmerken van jouw woning zijn gebruikt. Dat verslag is het startpunt van elke controle. Kijk eerst of de basisgegevens kloppen, dus oppervlakte, bouwjaar, perceel, type woning en de aanwezigheid van een garage, dakkapel of aanbouw.
Wanneer bezwaar zinvol is
Bezwaar heeft kans als er iets feitelijk niet klopt of als de vergelijking mank gaat. Denk aan een verkeerd genoteerde woonoppervlakte, een aanbouw die er niet is, achterstallig onderhoud, funderings- of vochtproblemen, of ligging naast een drukke weg of een bedrijventerrein terwijl de vergelijkingswoningen rustig liggen. Onderbouw het met foto’s, offertes of een rapport. Een bezwaar dat alleen zegt dat de waarde te hoog voelt, redt het zelden.
Zelf bezwaar maken
Je kunt binnen de termijn die op de aanslag staat zelf bezwaar maken, kosteloos en digitaal. Er zijn bureaus die dit no cure no pay aanbieden, maar zij ontvangen een vergoeding die uiteindelijk uit publiek geld komt, en zelf bezwaar maken kost je meestal niet meer dan een uur. Blijf zakelijk, noem de feiten en voeg bewijs toe. Word je in het gelijk gesteld, dan wordt de waarde aangepast en volgt een nieuwe aanslag.
Als je waarde stijgt
Een hogere WOZ-waarde betekent niet automatisch een evenredig hogere aanslag, omdat de gemeente het tarief jaarlijks vaststelt en dat vaak neerwaarts bijstelt als de waarden stijgen. Kijk dus naar het bedrag onderaan de aanslag en niet alleen naar de waarde bovenaan. En verkoop je je huis, dan zegt de WOZ-waarde weinig over de vraagprijs, want die volgt de markt van vandaag en niet die van de peildatum.
Nieuwbouw, verbouwing en de peildatum
Heb je verbouwd, dan werkt dat pas door in de waarde van het jaar daarna, want er wordt gekeken naar de toestand op een vaste datum. Bij nieuwbouw die nog niet af is, wordt gerekend met de staat waarin de woning op dat moment verkeerde. Datzelfde geldt andersom bij schade of sloop. Wie halverwege een verbouwing zit, doet er goed aan foto’s met datum te bewaren, want dat is later het bewijs van de feitelijke situatie op de peildatum.
